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东百集团公司公告点评:再购东莞用地,物流地产布局持续推进

发布时间:2017-02-23    研究机构:海通证券

东百集团(600693)公告:全资子公司平潭信正拟以3007万元收购广州刚添100%股权,并向其出借3971万元用于收购五矿电工61%股权,收购完成后将通过广州刚添间接持有五矿电工100%股权。五矿电工拥有东莞沙田镇6.65万平米的工业用地,按3971万元对应61%股权测算拿地成本约979元/平方米。

简评:公司此次收购的地块位于东莞沙田镇,处于广州至东莞、深圳、香港等大中城市发展轴带的中间和珠三角经济圈的中心,地理位置优越,将进一步扩充公司在广东地区的土地储备,完善物流覆盖网络。

公司自2016年3月开启物流地产布局篇章后,持续在广东、北京、天津等核心物流地段拿地,现已公告用地包括:广东佛山三水工业园区(建设用地20万平米,建筑面积12万平米)、广东肇庆高新区(占地23万平米)、佛山市三水区芦苞镇(宗地面积19万平米)、北京经济技术开发区(占地4.4万平米,建筑面积5.8万平米)、天津市宁河区潘庄工业区(占地21万平米,规划建筑面积13.6万平米)、东莞市沙田镇(占地6.7万平米)。公司拿地持续加速推进,且所获地产质地优良,体现较强资源获取能力。

截至目前,公司已公告地块占地面积合计约94万平米,2016年总开发面积约60万平米;预计未来将持续布局北上广深等核心城市或其周边区位,分享当地庞大的物流需求。

对公司的判断。公司在广东、北京、天津等核心物流地段持续布局,成立供应链管理公司并取得浦发银行70亿元融资额度支持,物流地产业务转型加速推进。借助土地+管理团队+资金三大核心优势,预计公司未来将快速布局北上广深等核心市场地块,2016年或达60万平开工面积,三年内有望达百万平米级规模,价值增量和利润增厚空间较大。公司还可进一步拓展供应链金融、设备融资租赁、智能物流空间更为广阔。

维持盈利预测。公司已公告预计2016年归属净利同比增90%-140%,对应9381-11850万元;我们预计2017和2018年归属净利润(暂不包含物流地产利润贡献)分别为2.88亿元和3.13亿元,对应EPS分别为0.64元和0.70元(我们将在公司4月13日发布年报后更新盈利预测)。

公司估值。公司未来1年价值的主要构成为两部分:(1)商业+百货RNAV价值75.6亿元。主要有当前在运营自有物业门店(东百大楼&扩建、东方百货)合计面积10万平米,以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目;(2)测算智能仓储价值约44亿元。公司2016年有望达到60万平开工面积。我们谨慎假设公司未来1年左右将达110万平米设施面积,估算单位增量价值约4000元/平米,则该部分价值增量将达约44亿元。综合以上,判断公司1年左右目标市值约120亿元,对应13.35元/股的公司12个月目标价,维持“买入”评级。

风险与不确定性。储备项目投建及培育进程的不确定性;地产项目结算节奏和金额的不确定性;智能仓储转型推进的不确定性。

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