东百集团(600693.CN)

东百集团(600693):物流地产发展正当时 内在价值待发现

时间:20-06-05 00:00    来源:兴业证券

投资要点

百货起家,布局物流地产,国有股退出后股权几经更替,目前股权集中度高。东百成立于1957年,历经国企改制等阶段,业务已由商业零售扩张至仓储物流等领域,2019年收入41.00 亿元/+36.81%,归母净利润3.30 亿元/+26.02%,其中商业零售和仓储物流归母净利润分别为1.12 和2.21 亿元。2013 年公司实控人变更为郑淑芬,其子施文义为福建中联地产董事长。20Q1末实控人及其一致行动人合计持股52.62%。

商业零售福州市占率50%,2019年开拓兰州市场。目前,东百在福州、兰州等4个城市经营9个百货商场或购物中心,建筑面积近80万平方米,其中自持41万平方米,2019年实现收入31.87亿元,毛利6.03亿元。作为福建老牌百货公司,东百福州市场市占率超过50%,核心门店东百中心区位优势不可替代。

高端仓储供不应求,市场缺口1亿平方米。国内人均物流地产面积仍然大幅落后于发达国家(中国、日本、美国分别为0.7、4 和3.7 平方米/人),电商的爆发式发展更是使得仓储供不应求,特别是效益更高的高标仓。目前高标仓面积约5000万平方米,根据戴德梁行预计,缺口仍有1亿平方米左右。2019年物流地产商易商红木香港上市,目前开发管理面积1720万平方米,市值超500亿港元,PE中枢30倍。

依托“投建招退管”模式,深化与黑石集团的合作,不断做大仓储物流版图。截至2019年底,东百物流拥有及管理12 个物流项目,建筑面积134.09 万平方米(含待建和在建),已覆京津冀、长三角、大湾区、一带一路中西部核心地区等。虽然物流业务收入贡献仍有限,2019年实现收入0.63亿元,但通过与黑石集团的成熟合作,退出项目贡献投资收益规模可观,2018和2019年分别为2.26和3.31亿元。预计通过轻重结合模式,东百物流未来三年开发管理规模有望扩张3倍,从而为公司贡献更多利润。

投资建议:商业零售业务稳中向好,仓储物流业务中期规模向易商红木靠齐。基于分类加总估值法,公司主要资产重置价值约134.82亿元,6月4日公司市值43.74亿元。

2020-2022年预计EPS分别为0.42、0.60和0.92元,对应PE分别为11.62、8.13、5.30倍。我们看好公司发展,首次覆盖,给予“审慎增持”评级。

风险提示:零售市场需求大幅下降,物流市场需求大幅下降,物流土地供给大幅收紧,物业价值降低