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物流行业:普洛斯何以估值116亿美元,基金撬动重资产投资,物业规模十年十倍

发布时间:2017-07-15    研究机构:招商证券

中国财团116亿美元收购新加坡普洛斯集团。2008年,美国普洛斯集团(ProLogis)出售亚洲业务,由新加坡投资公司GIC收购设立新加坡普洛斯集团(GLP)。GLP是目前全球规模最大的物流地产公司之一,2010年10月在新加坡上市。2017年7月,中国财团以116亿美元私有化收购普洛斯。

物业开发、运营、基金管理形成业务闭环。普洛斯构建物业开发、运营、基金管理和物流金融四大平台,为客户提供自建租赁、定制开发、收购与回租和咨询服务。地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发,开发完成后交由运营部门管理,待物业成熟后置入基金(证券化),加速现金周转,而基金管理部门还可获取管理费和分红收入。

物业规模高速扩张,长期ROE稳定且极具吸引力。基金模式下,普洛斯能够撬动7X投资,实现物业规模高速扩张。截止17财年,普洛斯完工物业达4110万平米,较08财年的380万平米增长超过10倍。通过分散投资和多元化收益来源(租金、管理费、物业升值),普洛斯能够维持7%-9%的长期ROE。

中国物流地产行业空间巨大,土地资源和学习效应助力弯道超车。中国城镇化和B2C电商发展拉动物流地产需求,而中美人均仓储面积差异意味着巨大的行业空间。虽然万科(地产)、平安(金融)、京东(电商)等企业纷纷涉足物流地产,但外资仍占据绝对主导地位。巨大的市场空间下,土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车,诞生行业巨头。

投资策略:我们认为国内物流地产行业空间巨大,土地资源和项目管理能力是物流地产企业的核心竞争力,学习普洛斯业务模式将有效提升物业回报,建议关注土地储备充足且地理位置优越的中储股份(拥有硬资产和普洛斯管理经验溢出)以及从零售转型物流地产的东百集团(600693)(普洛斯管理经验溢出)。

风险提示:土地政策变化、经济下滑。

申请时请注明股票名称