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房地产行业:中投集团收购Logicor,物流地产逐步受资本青睐

发布时间:2017-06-05    研究机构:广发证券

中投集团收购Logicor,物流地产逐步受资本青睐。

2017年6月2日,黑石集团发布公告称,中投集团将以122.5亿欧元的价格收购黑石集团欧洲物流地产公司Logicor。我们认为中投集团世界范围内收购物流仓储,一方面体现了国内资金资产配置的新变化,在经济增速下台阶,整体资产投资回报率趋势性下行的背景下,资金(尤其是一些期限较长、成本较低的资金)逐步加大风险-收益率折中资产的配置;另一方面,也体现了物流地产逐步受到资本青睐,实际上,不仅仅是物流地产,我们认为只要是能够提供稳定且较高回报率的持有型不动产都将成为资金大类资产配置的重要组成部分,整个房地产的发展机遇也逐步从增量开发转为存量持有环节,这也是我们持续中长期看好房地产大资管领域的原因。

我国高标仓储增量及存量置换需求空间大,但供给侧结构性短缺。

我国目前整体物流效率偏低,物流成本偏高,物流成本占GDP比重远高于发达国家,在我国社会物流提效降本诉求的推动下,行业增量及存量置换需求空间大。我们认为未来我国高标仓储的需求增长将来于以下几个方面:(1)高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长;(2)零售业的行业集中度提升,以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长;(3)电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展,将极大推动物流仓储的需求增长。

与持续快速增长的需求不一致的是,我们物流仓储供给侧结构性短缺严重,存量仓储以传统低端仓储设施为主,高标准的现代物流仓储设施则供给偏少,占全国仓储总量的比例极低,现代高标仓储与国外的差距明显,供需缺口明显。

物流地产收益率较高,为物流地产开发资金闭环的打通形成支撑。

在整体供不应求的状态下,我国物流仓储设施的空置率较低,并且租金水平逐年呈现稳定增长。从投资回报率来看,高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产,目前我国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%。较高的收益率是物流地产近几年逐步受到资本关注的本质原因,进而为物流仓储运营商后端退出提供支撑,有助于打通物流地产的开发资金闭环。我们持续看好物流地产的景气度,而在标的方面,我们重点看好采用轻资产、高周转运营模式的东百集团(600693)(经营模式采用基金实现资产后端退出,同时具备管理团队+上市平台+民企机制的自身优势)。.

申请时请注明股票名称