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房地产行业:租赁政策超预期落地,关注租赁对商品住宅市场的影响

发布时间:2017-09-04    研究机构:广发证券

整体成交情况:一二线成交环比均小幅抬升,但同比跌幅扩大。

根据wind收集的各主要城市的房管局数据显示:

上周,整体成交环比小幅抬升,且一线环比涨幅显著。具体来看,一线四大城市中,上海、北京环比上涨,北京涨幅达37.2%,而深圳和广州则环比下跌。二线样本城市中,除济南、南京、杭州、东莞、福州环比上涨外,其余城市均环比下行,其中宁波、青岛跌幅显著,分别下滑46.6%、25.6%。

分区域看,三大重点区域环比出现分化。环渤海环比下跌,样本城市中青岛、大连分别下跌25.6%、9.2%,其余城市均环比小幅抬升;长三角区域整体环比上涨,宁波、无锡、苏州环比下行,其余城市均环比上涨,南京涨幅显著;珠三角区域整体环比大幅上涨,主要受东莞大幅上涨拉动。

整体库存情况:推盘环比下滑,去化周期回升。

上周,全国11城市推盘量环比继续下滑,库存指数环比微幅下跌,一二线城市均下滑。11个重点城市去化周期总体呈现小幅回升趋势。

本周观点:租赁政策超预期落地,关注租赁对商品住宅市场的影响。

进入17年以来,租赁政策无论在推动力度还是落地节奏上均超预期,其中,上周国土部、住建部确定在13城市开展集体建设用地建设租赁住房试点,在拓宽了土地供应渠道的同时提高了土地的利用效应。租赁作为多层次住房体系中的重要一环,将对房地产市场产生深刻的影响,我们认为主要有如下几点:

(1)受制于公共资源不均衡,热点城市“租售”难以真正“同权同权重”,“购”转“租”的转换比例有限;

(2)受制于土地资源有限的外部约束,租赁用地增加将会挤压商品住宅用地规模;

(3)商品房住宅成交量将主要受到供给约束影响,或将回落;

(4)热点城市短期供需关系不会逆转,房价难言回落,但资本化率的调节机制下,房价增速或放缓。基本面方面,17年8月,我们跟踪的41重点城市同比下滑26.8%,降幅较上月略有扩大,市场总体成交热度处于下行态势。此外,按照以往政策出台周期,我们提示需要积极关注未来一段时间内政策加码调控的可能性,这将对基本面走势产生一定的影响。

本周组合:

上周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团(600693)、蓝光发展、广宇发展和中国国贸。本周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城和蓝光发展。

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